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真正實踐“房住不炒”的先行樣板城市:長沙
2019年05月14日 10:47 來源:秦朔朋友圈|我要評論 瀏覽字號:【
[摘要]2016年12月14日至16日,“房住不炒”由中央財經領導小組在中央經濟工作會議上首次提出,由此,以“限售”為標配的新一輪全國樓市調控正式拉開序幕。 但去年12月以來,很多城市頂不住壓力開始悄悄放松調控,山東 ...

2016年12月14日至16日,“房住不炒”由中央財經領導小組在中央經濟工作會議上首次提出,由此,以“限售”為標配的新一輪全國樓市調控正式拉開序幕。

但去年12月以來,很多城市頂不住壓力開始悄悄放松調控,山東菏澤率先取消“限售”、廣州深圳下調房貸利率、珠海悄然放松限購等消息接踵而至,然而,湖南長沙卻逆勢收緊了當地樓市的調控政策。

4月15日,湖南省財政廳、國家稅務總局湖南省稅務局、湖南省住建廳下發《關于調整長沙市第二套住房交易環節契稅政策的通知》,自4月22日起,長沙市范圍內停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠稅率,即對個人購買第二套改善性住房,按4%的稅率征收契稅。

此前,也就是2016年2月17日,財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部下發《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》規定,除北京、上海、廣州、深圳外,對個人購買第二套改善性住房90平米及以下減按1%,90平米以上減按2%征收契稅。

全國300多個城市,都在執行的二套住房的契稅優惠政策,被長沙政府單方面終止。

這在全國是第一次,也是目前為止唯一的一次。

長沙為何突然對管控本已很緊的當地樓市進行了再次收緊?

原來為了穩房價,長沙曾在2017年8月發布了《長沙市住宅用地“限房價、競地價”試點操作規則(試行)》,推出了“雙限房”政策,規定試點住宅地塊的土地最高限價以及銷售的最高限定價格,也就是說在賣地的時候就鎖定了房價。如果土地競拍激烈,達到限價,那就進行熔斷,然后通過搖號來決定得主。

今年一季度以來,長沙市推出的住宅地塊基本上以限價地為主,但除大王山與高鐵新城的限價地房價幾無變化外,長沙其他片區的限價房的價格均在不斷刷新,并受到市場熱捧,成交的限價地也基本上提前熔斷。

眼看樓市又在蠢蠢欲動,為了把房價復蘇的勢頭徹底扼殺在萌芽狀態,長沙市政府再出殺招。

不過即便長沙的房價有復蘇跡象,但是否有必要繼續加碼調控力度還需要打一個問號,畢竟相比臨近的大城市,長沙的房價實在太低了,有失省會城市的“面子”。

據中國房價行情網統計,今年4月份,長沙新增掛牌房源平均單價為10913元,排在全國第63位。而長沙周邊省會的房價分別是:廣州33231元;武漢18270元;成都15834元;合肥15691元;重慶12677元;南昌12592元;太原12333元;南寧11996元;貴陽9897元。

除了GDP和人口總量均遠低于長沙的貴陽稍便宜外,其他每個周邊大城市的房價都比長沙高出不少。

從房價的絕對值來看,長沙的房價是良心價;從房價與當地收入的相對值來看,長沙的房價可以說是白菜價了。

房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。衡量的是普通居民家庭購房的難度,即不吃不喝要多少年才能夠買得起一套房。

今年4月,易居研究院發布了《2018年全國50城房價收入比報告》。從2018年50城的房價收入比排名來看,排在前五位的城市分別是深圳、三亞、上海、北京和廈門,房價收入比分別為34.2、29.8、26.1、25.4和22.5。而長沙的房價收入比是6.8,排在榜單最后一位,是50城中唯一一個房價收入比低于7的城市。

這樣的房價豈止是“洼地”,簡直是個盆地!

房價這么低,是長沙這些年的經濟不行還是人口持續外流?

2005年長沙經濟總量僅1520億元,2018年跳到11003.4億元,14年間,長沙經濟總量漲幅高達驚人的624%,經濟總量從全國排名2005年的28位躍升到2018年的14位,上升幅度之大,全國第一。作為300多個地級市里第14個GDP破萬億的城市,長沙當之無愧地成了區域經濟發展的“逆襲者”。

人口吸引方面,由于地理因素,長沙確實存在較大壓力。南有珠三角、北有武漢、西有成渝、東到長三角,高鐵也就四五個小時,長沙夾在其間,可想其壓力。但“強鄰環伺”,長沙居然連續多年保持人口凈流入,2010-2018年,長沙常住人口總共增加126.31萬,達到815.47萬,其中,這九年里40%的新增人口是在全國大城市“搶人大戰”尤為激烈的2017年和2018年實現的,兩年增加了50.95萬,凈流入人口位居全國前列,其中2017年排在第四名,2018年排在第九名。

GDP破萬億,全國第14,進步幅度全國第一,人口持續流入,全國前十,教育資源、醫療資源、產業資源優渥,但房價卻和很多三四線城市在一個水平,“房住不炒”的最佳范例非長沙莫屬。

但長沙的房價也并非沒被炒過。

2015年4月8日,經國務院批復同意,湖南湘江新區成為全國第12個、中部地區首個國家級新區。隨后的近兩年,隨著湘江新區的開發建設,其下轄的梅溪湖、濱江、洋湖濕地公園三地,一棟棟高樓拔地而起,也直接帶領著長沙房價從“5”字頭拉入了“9”字頭。

2016年8月,“合肥炒房團橫掃梅溪湖”霸屏長沙媒體圈,全國炒房客打著飛的前來搶房,長沙市民陷入恐慌。

隨即,長沙市政府高掛辟謠報道安撫民意,并打出“堅決抵制炒房客”的口號,“反炒房攻堅戰”正式打響。

從2017年開始,長沙針對火爆的樓市密集出臺了“3·18”“5·20”“9·23”等一系列樓市調控政策。其中,“5·20”和“9·23”限購政策幾乎限死了外來人的所有炒房通道。

然而被外地炒房客帶動的市場情緒卻讓本地人也加入了炒房熱潮。與此同時,限價政策下的開發商借勢捂盤惜售,過度上調房價的開發商被嚴卡預售證,整個市場一度陷入房源短缺的緊張氣氛中。

到了2018年,全國各地炒房客依舊不死心,利用假結婚、注冊企業等方式拼命撬動閥門,試圖在“房價洼地”上挖一桶金。

6月25日,長沙忍無可忍,頒布了史上最嚴厲的調控政策,明確“落戶滿1年且在本市穩定就業,或在本市連續繳納24個月個人所得稅(或社會保險),在限購區域內限購1套商品住房”。而且,新規還明確“夫妻離異后,任何一方2年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算”。

從政策上,長沙將限售時間從2年延長至4年,全面封堵企業購房、未成年購房、離婚買房和落戶買房的漏洞;從供給上,長沙大量增加供應,并進行限價;從需求上,壓制幾乎所有投機和投資性買房,保證本地剛需,現在又提高了二套房的購買成本。

長沙對樓市的調控手段,有的比一線城市還嚴厲。比如人才落戶也要滿1年才能買;比如對本地的剛需改善需求,也就是對二套房限制得非常死,換房可以,要么賣掉第一套房再買,要么就等第一套房拿到房產證4年以后才能買第二套。

在政策的嚴防死守下,長沙一路狂奔的房價就此剎住。近一年來,長沙主流房價在10000-12000元/平方米上下浮動,并未再出現2016年暴漲的局面。

不得不說,長沙政府對于保證本地剛需,抗擊炒房客,響應“房住不炒”的力度在全中國都是絕無僅有的,其決心讓人敬,其力度讓人畏,其行動讓人服。

長沙政府用實際的調控效果告訴我們,房價要想控住,是百分百可以控住的。

今年1月11日,長沙市長胡忠雄做政府工作報告時講到,“反炒房”攻堅戰取得階段性勝利,持續保持房價“洼地”優勢。

當絕大多數城市把高房價看成本地經濟繁榮的象征,甚至一些三四線小城市有計劃地調控本市的房價一步步上漲,以期增加賣地收入的時候,只有長沙全民上下以低房價為豪,視炒房團為仇讎。

去年10月16日,長沙副市長邱繼興在第五屆中國國際物流發展大會新聞發布會上表示,房價低是長沙的一個優勢,這會使得在長沙創業、就業成本低,合理的房價本身就是重要的營商環境構成。在目前GDP過萬億的城市中,長沙是唯一一個房價沒有過萬的城市,這是長沙引以為傲的資本。

至于長沙房價保持低位的原因,在邱繼興看來,政府的及時調控是其中一個因素,長沙的房地產調控政策出臺早于國家整體的調控,且執行嚴格。

去年11月10日,長沙市長胡忠雄主持召開全市房地產市場調控工作會議,再次強調按照“保剛需、穩房價、反炒房”的目標要求,讓剛需人群有房可買、買得起房,讓長沙房價始終保持相對穩定,絕不讓長沙成為“炒房者”的陣地,將長沙低房價優勢加快轉化為發展實體經濟、促進高質量發展的持續動力。

當然,長沙敢如此決絕地對炒房團說No,還在于長沙對房地產依賴度很低,房地產投資只占固定資產投資比例的不到20%。其城市產業結構從不以房地產為主,主要用“天量的土地供給”的方式將高房價這只洪水猛獸牢牢地鎮壓在外,可謂之良心。

對長沙來說,保持低房價,既是良心使然,也是利益所在。前文講到長沙人口持續流入,不是別的,正是長沙市政府“財散人聚”的結果。

把人口流入情況拆開不同的時間段來看,可以發現:從2010年到2015年,6年時間,長沙常住人口總共增加39.11萬,年均增長6.5萬;而從2016年到2018年,3年時間,長沙常住人口增長高達87.2萬,年均29.1萬。

基本可以說,2016年后,周邊大城市房價普遍大幅上漲,長沙“房價洼地”給這座城市帶來了近百萬新增人口。

為什么“用腳投票”的年輕人把票投給了長沙?

有企業家給出的答案很簡單,因為在長沙“買得起房子、娶得到妻子、養得好孩子”。

關鍵詞:房價,城市,調控,全國,人口
[責任編輯:火柴]
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